消费者需警惕售后返租及首付贷

金九银十，楼市传统旺季的威力渐显，重庆楼市迎来交易小高峰。据重庆市房地产业协会的最新数据显示，9月，我市一二手房屋交易呈现出供需两旺的态势。全市商品房成交量为396.28万平方米，同比增加25.4%，环比增加6.4%;其中，主城区商品住宅成交面积为169.93万平方米，同比增加34.9%，环比增加21.6%;成交均价为7344元/平方米，略有上浮。

二手房方面，9月，全市二手房成交面积为166.74万平方米，同比增加34.8%。其中，主城区二手住宅成交面积为92.85万平方米，同比增加53.0%。

专家预计，随着本届秋交会的举办，一二手房成交即将迎来新一波高峰。而针对市场较为常见的购房纠纷和可能出现的购房陷阱，本报也就这些问题采访了相关专家，为购房者支招。

》购房纠纷

房屋质量、逾期交房、产权办理

建议根据轻重缓急 理性维权

房屋质量、逾期交房、产权办理作为购房者最可能遇到的三大纠纷。专家建议，若遭遇上述纠纷，购房者需先平静下来，根据轻重缓急和具体情况进行理性维权。

“交房时需确认开发商提供‘一表两书’，即《竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》和《房屋移交书》。如果经济条件允许，最好选择专业的验房公司验房。”专家指出，如房屋出现灰层脱落、墙面出现空鼓、墙面裂缝等建筑瑕疵，属于小的建筑通病，购房者无需过分惊慌，要求开发商处理维修即可。如果出现严重的质量问题，购房者则可暂时拒绝接房，同时请求房屋所在地的房屋工程质量监督单位检查，在取得房屋质量鉴定不合格的证书后，要求开发商予以退房;如开发商不予理会，还可向消费者协会投诉或者向房屋所在地人民法院起诉。

“产权办理出现延迟，原因相对比较多样，可能是开发商没缴清费用、规划有改动等问题，业主可根据合同主张权利，如有合同中有约定，可要求开发商承担相应违约责任。”律师建议，市民在购房时可优先选择品牌房企。

而对二手房的产权办理，购房时，应当查验房屋权属证书(房屋初始登记证明)所记载房屋权属人是否为出售人，摸清房屋的历史情况。还可以通过不动产登记中心查验房屋是否有查封、抵押等限制性信息，避免出现不能办理产权登记手续等问题。

最后，如购买的房屋出现逾期交房，购房者更需要具体问题具体分析，找到原因和解决方式。比如楼盘项目的外立面已经成型，可能因为园林景观等方面的工期稍有延误，那么，建议冷静对待，按照合同的约定要求进行赔付。

》购房陷阱

首付贷、售后返租、分零销售

三令五申禁止 购房者不要接受

首付贷、售后返租、分零销售，其低门槛、高回报、低风险的表象，使其具备了“天上掉馅饼”般的迷惑性，前几年不时在全国范围上演，吸引投资者前赴后继。

然而，其真实情况却是这些销售行为蕴藏了巨大风险，被三令五申禁止。记者了解到，从去年10月起，我市就开展了对分零销售、售后返租或变相售后返租等违法违规行为的大排查和专项执法，房地产市场秩序得到有效规范，售后返租、分零销售销声匿迹。而首付贷方面，近日，随着国务院对互联网金融进行专项整治，互联网“众筹买房”等行为被规范，“首付贷”性质的业务也被禁止，其中风险可见一般。

售后返租、分零销售到底有多大的风险呢?市民陈先生现身说法，4年前他买过一个门面，“当时开发商承诺帮我把铺子租出去，每月把租金返我，每个季度结算一次，返租期2年，每年收益11%”。但是，后来铺子一直无人问津，开发商的返租也落了空，当初说好的高回报成了一纸空文。

“如果经营主体策略不当，不能形成商业氛围，开发商缺乏营业收入将无法再向投资者返利，会引发‘双败’。因此，投资者应综合考虑项目的前景、定位、周边环境等多重因素以及开发商和后期运营公司的实力，再决定是否投资，切莫冲动。”重庆房协研究部相关负责人在之前接受采访时曾剖析到。

所以，如果销售人员承诺可以帮你把房子租出去，租金可以抵扣购房款，甚至提出将返租细节写入合同，或者提出可以把一套房屋分零卖给你，千万不要接受这样的交易，因为这是违法违规的销售行为。专家提醒，随着楼市交易高峰的来临，市民购房时需更加理性。同时，如发现上述销售行为死灰复燃、变相出现，请向相关部门举报。

重庆晚报记者 符琳